Precio metro cuadrado Madrid 2026 — Por distrito y barrio
El precio que ves en Idealista o Fotocasa no es el precio que se paga. Estos datos muestran el precio por metro cuadrado en Madrid calculado sobre escrituras de compraventa registradas y registradas — lo que realmente cambia de manos.
Fuente: estadísticas oficiales de compraventas registradas en España, calculadas por PrecioReal con media ponderada por volumen de operaciones. Última actualización: julio 2026.
Precio metro cuadrado por distrito en Madrid
Datos calculados sobre compraventas registradas en los últimos 12 meses. Varían por barrio y tipo de inmueble.
| Distrito | €/m² medio | Rango | Nivel |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 8.200 € | 6.800 – 10.500 € | Premium |
| Chamberí | 7.100 € | 5.900 – 9.200 € | Alto |
| Retiro | 6.800 € | 5.400 – 8.800 € | Alto |
| Centro | 6.500 € | 4.800 – 9.500 € | Alto |
| Chamartín | 6.200 € | 5.000 – 8.200 € | Alto |
| Moncloa-Aravaca | 5.600 € | 4.200 – 7.800 € | Medio-alto |
| Hortaleza | 4.900 € | 3.800 – 6.500 € | Medio |
| Fuencarral-El Pardo | 4.600 € | 3.200 – 6.800 € | Medio |
| Tetuán | 4.400 € | 3.400 – 5.800 € | Medio |
| Ciudad Lineal | 4.100 € | 3.200 – 5.400 € | Medio |
| Arganzuela | 4.000 € | 3.100 – 5.200 € | Medio |
| San Blas-Canillejas | 3.600 € | 2.900 – 4.800 € | Asequible |
| Carabanchel | 3.200 € | 2.600 – 4.200 € | Asequible |
| Latina | 3.100 € | 2.500 – 4.000 € | Asequible |
| Usera | 3.000 € | 2.400 – 4.000 € | Asequible |
| Vallecas | 2.900 € | 2.200 – 3.900 € | Asequible |
| Villaverde | 2.700 € | 2.100 – 3.600 € | Asequible |
La variación interna es enorme. Un piso en Malasaña puede costar un 40% más que otro a 300 metros en Lavapiés. El precio por distrito es orientativo — el dato que importa es el de la zona exacta del anuncio.
Precio metro cuadrado por barrios en Madrid — Los más buscados
El precio por distrito no refleja la variación real dentro de cada zona. Estos son los barrios con más búsquedas y sus precios según compraventas registradas:
Distrito Centro — Barrios
| Barrio | €/m² medio | Tendencia |
|---|---|---|
| Malasaña (Universidad) | 6.800 € | ↑ Alta demanda |
| Chueca (Justicia) | 7.200 € | ↑ Muy alta demanda |
| Lavapiés (Embajadores) | 5.200 € | ↑ En revalorización |
| La Latina | 5.600 € | → Estable alto |
| Sol / Gran Vía | 6.200 € | ↑ Mucha demanda |
Distrito Salamanca — Barrios
| Barrio | €/m² medio | Tendencia |
|---|---|---|
| Recoletos | 10.200 € | ↑ Máximo histórico |
| Goya | 8.400 € | ↑ Alta presión compradora |
| Castellana | 7.800 € | → Estable premium |
| Lista | 7.400 € | ↑ Demanda sostenida |
Distritos asequibles — Barrios con mejor relación precio/metro
| Barrio | Distrito | €/m² medio |
|---|---|---|
| Orcasitas | Usera | 2.600 € |
| Pradolongo | Usera | 2.800 € |
| Villa de Vallecas | Vallecas | 2.500 € |
| Entrevías | Vallecas | 2.300 € |
| San Cristóbal | Villaverde | 2.200 € |
| Orcasitas | Villaverde | 2.400 € |
Evolución del precio metro cuadrado en Madrid
El precio por metro cuadrado en Madrid ha seguido una tendencia alcista sostenida desde el mínimo post-pandemia de 2021. La escasez de oferta nueva y la alta demanda han impulsado los precios de forma consistente.
| Período | €/m² medio Madrid | Variación |
|---|---|---|
| Q1 2023 | 3.600 € | — |
| Q3 2023 | 3.850 € | +6,9% |
| Q1 2024 | 4.050 € | +5,2% |
| Q3 2024 | 4.300 € | +6,2% |
| Q1 2025 | 4.550 € | +5,8% |
| Q3 2025 | 4.700 € | +3,3% |
| Q1 2026 | 4.900 € | +4,3% |
| Julio 2026 | ~5.000 € | +2,0% estimado |
Madrid fue la única provincia española que superó los 4.000 €/m² en el primer trimestre de 2026, con un valor de 4.047,5 €/m² según el Ministerio de Vivienda — una subida del 16,4% respecto al mismo trimestre de 2025.
Factores que explican la subida del precio metro cuadrado en Madrid
- Escasez de obra nueva — Madrid tiene dificultad para desarrollar suelo en la corona urbana consolidada. Los visados de obra nueva no cubren la demanda
- Alta demanda de alquiler — presiona los precios de compra en zonas con alta demanda de alquiler, especialmente en el centro y los distritos universitarios
- Inversión extranjera — especialmente en distritos premium como Salamanca y Chamberí, con compradores internacionales que pagan en efectivo
- Traslado de residencia — Madrid sigue siendo destino de migración interna y de ciudadanos europeos que buscan mejor calidad de vida
- Tipos de interés — la bajada de tipos del BCE desde 2025 ha reactivado la demanda hipotecaria, especialmente en la franja media
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Compara el precio del anuncio con el precio real del metro cuadrado en su zona:
Este cálculo usa el precio medio del distrito. PrecioReal calcula el precio exacto de la zona del anuncio, que puede variar hasta un 40% respecto a la media distrital.
Precio metro cuadrado en Madrid por tipo de vivienda
El precio por m² varía significativamente según el tipo de inmueble. Los áticos y chalets tienen un precio por metro cuadrado más alto que los pisos estándar. La obra nueva puede estar un 20-30% por encima de la segunda mano en la misma zona.
| Tipo de vivienda | €/m² medio Madrid | Diferencia vs. piso estándar |
|---|---|---|
| Ático | 6.800 € | +42% |
| Chalet / adosado | 5.900 € | +23% |
| Obra nueva | 5.600 € | +17% |
| Piso estándar (2ª mano) | 4.800 € | Referencia |
| Estudio / loft | 5.200 € | +8% |
| Bajo / semisótano | 3.900 € | −19% |
Obra nueva vs. segunda mano: la brecha entre obra nueva y segunda mano en Madrid ha aumentado en 2026. En distritos como Valdebebas (Hortaleza) o Mahou-Calderón (Arganzuela), la obra nueva supera los 6.000 €/m² mientras la segunda mano en la misma zona se sitúa en torno a 4.500 €/m².
Distritos de Madrid con mayor revalorización en 2026
No todos los distritos suben igual. Estos son los que han registrado mayor crecimiento interanual en compraventas registradas:
| Distrito | €/m² actual | Subida interanual | Motivo principal |
|---|---|---|---|
| Arganzuela | 4.000 € | +18,2% | Proyecto Madrid Río sur + obra nueva Mahou |
| Tetuán | 4.400 € | +15,6% | Gentrificación Cuatro Caminos + Bernabéu |
| Latina | 3.100 € | +14,3% | Demanda desbordada por precio asequible |
| San Blas-Canillejas | 3.600 € | +13,8% | Proximidad al aeropuerto + obras Metro |
| Carabanchel | 3.200 € | +12,9% | Spillover desde Latina y Usera |
| Hortaleza | 4.900 € | +11,4% | Obra nueva Valdebebas + IFEMA |
Precio metro cuadrado en municipios del área metropolitana de Madrid
Para muchos compradores, los municipios del área metropolitana ofrecen precios sensiblemente menores manteniendo buena comunicación con el centro:
| Municipio | €/m² medio | Distancia centro | Transporte |
|---|---|---|---|
| Alcobendas | 3.800 € | 15 km | Metro L10 / Cercanías |
| Pozuelo de Alarcón | 4.200 € | 12 km | Cercanías C-5 |
| Las Rozas | 3.400 € | 20 km | Cercanías C-10 |
| Leganés | 2.500 € | 14 km | Metro L12 / Cercanías |
| Getafe | 2.400 € | 16 km | Metro L12 / Cercanías |
| Alcorcón | 2.600 € | 13 km | Metro L10 / Cercanías |
| Móstoles | 2.200 € | 22 km | Cercanías C-5 |
| Torrejón de Ardoz | 2.300 € | 22 km | Cercanías C-2 |
Ahorro potencial: comprar en Leganés o Getafe frente a Tetuán supone pagar un 43-45% menos por metro cuadrado, con un tiempo de desplazamiento al centro de 25-35 minutos en metro.
Madrid vs. Barcelona: precio metro cuadrado comparado
| Zona | Madrid | Barcelona | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Zona premium | Salamanca · 8.200 €/m² | Sarrià · 7.200 €/m² | Madrid +14% |
| Zona alta | Chamberí · 7.100 €/m² | Eixample · 5.800 €/m² | Madrid +22% |
| Zona media | Tetuán · 4.400 €/m² | Sants · 4.100 €/m² | Madrid +7% |
| Zona asequible | Vallecas · 2.900 €/m² | Nou Barris · 2.800 €/m² | Similar |
Cómo saber el precio real de un anuncio concreto en Madrid
Los datos de esta página son medias por distrito y barrio. Para cualquier anuncio concreto, la variación puede ser del 30-40% respecto a la media. El precio de una calle de Malasaña puede estar un 40% por encima de otra a 300 metros.
PrecioReal calcula el precio de compraventas reales en el radio exacto del inmueble y lo muestra directamente en cada anuncio de Idealista, Fotocasa o Pisos.com, segmentando por tipo de vivienda.
El precio real del metro cuadrado de tu zona, en cada anuncio
PrecioReal muestra el €/m² de compraventas reales directamente en Idealista y Fotocasa.
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Preguntas frecuentes sobre el precio metro cuadrado en Madrid
¿Cuál es el precio del metro cuadrado en Madrid en 2026?
El precio medio del metro cuadrado en Madrid capital en 2026 ronda los 4.800-5.200 €/m² según compraventas registradas. Varía desde 2.700 €/m² en Villaverde hasta 8.200 €/m² en Salamanca.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Madrid por barrios?
En Recoletos (Salamanca) el precio supera los 10.000 €/m². En Malasaña y Chueca se sitúa entre 6.800 y 7.200 €/m². En Vallecas y Villaverde baja a 2.300-2.900 €/m². La variación dentro del mismo distrito puede ser del 40%.
¿Dónde está el metro cuadrado más barato en Madrid?
Los distritos con menor precio por metro cuadrado en Madrid son Villaverde (2.700 €/m²), Vallecas (2.900 €/m²), Usera (3.000 €/m²) y Carabanchel (3.200 €/m²). Son zonas con metro y en proceso de revalorización.
¿Por qué el precio del anuncio es mayor que el precio real?
El precio del anuncio es lo que pide el vendedor. En Madrid, la diferencia media entre precio de oferta y precio de cierre es del 13-18%. El precio real del metro cuadrado se calcula sobre escrituras registradas — lo que se paga de verdad.
¿Sigue subiendo el precio metro cuadrado en Madrid?
Sí. Madrid ha registrado subidas anuales del 10-16% en los últimos años. Madrid fue la única provincia española que superó los 4.000 €/m² en Q1 2026. La escasez de obra nueva y la alta demanda mantienen la presión al alza.
¿Cuánto vale el metro cuadrado en Madrid en 2026?
El metro cuadrado en Madrid vale de media 4.800-5.000 €/m² según compraventas registradas en 2026. Pero "cuánto vale" depende mucho de la zona: en Recoletos el precio supera los 10.000 €/m², mientras en Entrevías (Vallecas) se puede encontrar por debajo de 2.500 €/m².
¿Cuál es el precio del m² en Madrid en comparación con otras ciudades españolas?
Madrid (4.800 €/m²) y Barcelona (5.100 €/m²) son las ciudades más caras. San Sebastián supera los 5.500 €/m². Por debajo de Madrid están Valencia (2.800 €/m²), Sevilla (2.600 €/m²) y Málaga (3.400 €/m²). La diferencia entre Madrid y Valencia es del 71%.
¿Cuánto cuesta un piso en Madrid de 80 metros cuadrados?
Con el precio medio de 4.800 €/m², un piso de 80 m² en Madrid costaría unos 384.000 €. Pero varía enormemente: en Villaverde el mismo piso podría costar 216.000 € (2.700 €/m²) y en Salamanca unos 656.000 € (8.200 €/m²). El precio por m² es la métrica que importa para comparar.
¿En qué zonas de Madrid es más rentable invertir para alquilar?
Las zonas con mejor rentabilidad bruta por alquiler en Madrid en 2026 son Vallecas (6-7%), Carabanchel (5,5-6,5%) y Usera (5,5-6%), donde el precio de compra es más bajo pero la demanda de alquiler es alta. Salamanca o Chamberí ofrecen rentabilidades del 2,5-3,5% por su alto precio de compra.
¿Qué diferencia hay entre precio de anuncio y precio real del metro cuadrado en Madrid?
En Madrid, la diferencia media entre el precio del anuncio en portales como Idealista o Fotocasa y el precio de cierre registrado es del 13-18%. Un anuncio a 5.600 €/m² puede cerrarse a 4.800 €/m². Esta brecha varía por zona: en distritos con mucha demanda (Salamanca, Chamberí) la negociación es menor; en zonas con menos presión la brecha puede superar el 20%.