¿Comprar o alquilar en 2026? La respuesta cambia si usas el precio real
Las calculadoras de comprar vs alquilar que encuentras en internet usan el precio del anuncio. El problema: ese precio está inflado entre un 13% y un 18% respecto a lo que se paga de verdad en escritura. Cuando usas el precio real, el cálculo cambia.
La diferencia importa. Si compras un piso anunciado a 350.000 € pero el precio real de escritura de esa zona es 300.000 €, toda tu calculadora parte de un número inflado. La hipoteca, los años para rentabilizar, el coste de oportunidad — todo cambia.
Calculadora comprar vs alquilar — con precio real y precio de anuncio
Introduce los datos del piso que estás valorando y compara los dos escenarios: con el precio del anuncio y con el precio real de compraventa estimado para esa ciudad.
Calculadora comprar o alquilar 2026
PrecioReal te muestra el precio real
Con precio de anuncio
Con precio real estimado
Cálculo orientativo. 80% de financiación, 30 años, gastos de compra 12%. El punto de equilibrio es una estimación simplificada.
Comparativa por ciudades — precio anuncio vs precio real
Basado en piso de 80 m², hipoteca 30 años al 3,2% fijo, 80% financiación, gastos compra 12%.
| Ciudad | Precio anuncio | Precio real | Alquiler medio | Años equilibrio (anuncio) | Años equilibrio (real) |
|---|---|---|---|---|---|
| Madrid | 450.000 € | 386.000 € | 1.650 €/mes | 28 años | 22 años |
| Barcelona | 480.000 € | 415.000 € | 1.580 €/mes | 31 años | 25 años |
| Valencia | 250.000 € | 217.000 € | 980 €/mes | 26 años | 21 años |
| Málaga | 320.000 € | 268.000 € | 1.150 €/mes | 28 años | 23 años |
| Sevilla | 220.000 € | 186.000 € | 850 €/mes | 26 años | 21 años |
El dato más relevante: en todas las ciudades, usar el precio real de compraventa en lugar del precio de anuncio reduce los años hasta el punto de equilibrio entre 5 y 8 años. Eso puede cambiar completamente si tiene o no sentido comprar ahora.
¿Cuándo sale mejor comprar?
- Cuando planeas quedarte más de 10-12 años en el mismo sitio
- Cuando el precio real (no el de anuncio) de la zona es competitivo frente al alquiler
- Cuando tienes el 30-35% del precio ahorrado — entrada más gastos
- Cuando la hipoteca mensual no supera el 30% de tus ingresos netos
¿Cuándo sale mejor alquilar?
- Cuando no tienes el 30% del precio ahorrado para afrontar entrada y gastos
- Cuando planeas moverte en menos de 7-8 años
- Cuando la hipoteca sería más del 35% de tus ingresos netos
- Cuando el precio del anuncio está muy por encima del precio real de compraventa de la zona
Antes de decidir, sabe el precio real de la zona
PrecioReal te muestra en cada anuncio de Idealista y Fotocasa el precio al que se ha comprado de verdad en esa zona. El dato que cambia toda la calculadora.
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Preguntas frecuentes sobre comprar o alquilar en 2026
¿Merece la pena comprar un piso en 2026?
Depende del precio real de la zona (no del anuncio), de cuánto tiempo vas a quedarte y de tus ahorros. Con precios reales, el punto de equilibrio baja 5-8 años respecto a las calculadoras que usan precios de anuncio. En ciudades como Madrid o Barcelona, con precio real el equilibrio se alcanza en torno a los 22-25 años.
¿Cuántos años tarda en ser rentable comprar frente a alquilar?
En España, entre 20 y 31 años dependiendo de la ciudad y el precio real de compraventa. En Madrid con precio real: ~22 años. Con precio de anuncio: ~28 años. La diferencia de 6 años puede cambiar completamente la decisión según tu horizonte de vida.
¿Por qué las calculadoras de comprar vs alquilar dan resultados tan distintos?
Porque la mayoría usa el precio del anuncio, que está inflado un 13-18% respecto al precio de escritura. Cuando usas el precio real de compraventa —lo que se paga de verdad— la compra sale más rentable antes, porque el capital a financiar es menor y los gastos asociados también bajan.
¿Qué porcentaje del sueldo se debe destinar a la hipoteca?
Los expertos recomiendan no superar el 30-35% de los ingresos netos. Con los precios actuales en Madrid y Barcelona, esto implica un salario mínimo de 2.500-3.500 € netos para un piso de 80m². Por encima de ese ratio, el riesgo de sobreendeudamiento es elevado.
¿Va a bajar el precio de la vivienda en 2026?
Los datos de compraventas registradas no muestran señales de bajada generalizada. El 14% de los pisos bajaron su precio de anuncio en Q1 2026, pero los precios de escritura siguen subiendo en las grandes ciudades. Madrid registró un +16,4% interanual en Q1 2026 según el Ministerio de Vivienda.