Cuánto ahorro necesitas para comprar un piso con hipoteca

El banco no financia el precio completo de la vivienda. En España, la financiación habitual llega hasta el 80% del precio — el resto tienes que ponerlo tú, junto con los gastos de la operación. En total, necesitas tener ahorrado entre el 30% y el 32% del precio del piso antes de empezar a buscar en serio.

La regla del 30-32%: entrada + gastos

Para comprar una vivienda con hipoteca en España necesitas dos bloques de dinero ahorrado, que no se pueden financiar con el préstamo hipotecario:

• Entrada (20% del precio): la parte del precio que el banco no financia. Tiene que salir de ahorro propio, no de otro préstamo.
• Gastos de la operación (10-12% del precio): ITP, notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si hay hipoteca, tasación. Ver el desglose completo en gastos al comprar un piso.

En total, el ahorro necesario ronda el 30-32% del precio de la vivienda.

Ejemplos con importes reales

Entrada del 20% + gastos estimados del 11% (media orientativa, varía por comunidad autónoma).

Por qué el banco no financia el 100%

Los bancos limitan la financiación al 80% del valor de tasación (lo que se conoce como loan-to-value o LTV) para reducir su propio riesgo. Si en algún momento el comprador no puede seguir pagando, el banco recupera la vivienda como garantía — y quiere asegurarse de que su valor de venta cubre el préstamo pendiente incluso si el precio del mercado bajara. Cuanto mayor es la parte que aporta el comprador, menor es el riesgo que asume el banco, y por eso algunas entidades ofrecen mejores condiciones (tipo de interés más bajo) cuando la entrada es superior al 20% mínimo.

Qué cuenta como ahorro válido para el banco

El banco no solo pide que tengas el dinero — quiere saber de dónde viene. Formas de ahorro que normalmente aceptan:

• Fondos propios en cuenta bancaria con antigüedad demostrable (varios meses de extractos)
• Inversiones liquidables (fondos, acciones, depósitos) que se puedan convertir en efectivo
• Donaciones familiares justificadas, con la documentación fiscal correspondiente
• La venta de otro inmueble, si el importe llega antes de la firma

Lo que en general no aceptan es financiar la entrada con otro préstamo personal — aumenta demasiado el riesgo de sobreendeudamiento y desvirtúa el sentido de exigir una entrada mínima.

Avales para jóvenes: reducen la entrada, no los gastos

Algunos programas públicos, como la línea ICO de avales hipotecarios para jóvenes, permiten financiar hasta el 95% del precio en determinadas condiciones — reduciendo la entrada necesaria del 20% al 5%. Es una ayuda real para quien no llega al 20%, pero conviene tener claro que los gastos de la operación (10-12%) siguen teniendo que pagarse con ahorro propio, el aval no los cubre.